中級房地產輔導：房地產估價的市場法

　　一、市場法概述

　　概念：選取一定數量的可比實例并將它們與被估價房地產進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當的處理來求取被估價房地產價值的方法。(比準價格)

　　理論依據

　　價格形成的替代原理，即同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格

　　適用對象

　　適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、開發用地等數量較多、經常發生交易的項目；不適合特殊廠房、機場、學校、紀念館、古建筑、寺院等較少發生交易的項目，以及在建工程之類可比性差的房地產項目

　　二、搜集交易實例

　　必須內容完整、真實

　　數量上盡可能地多

　　內容：

　　交易實例房地產的狀況

　　交易雙方

　　成交日期

　　成交價格

　　付款方式

　　交易情況

　　三、選取可比實例

　　可比實例選取的四方面要求：

　　(1)可比實例房地產應是被估價房地產的類似項目

　　(2)交易類型與估價目的相同

　　(3)成交日期與估價時點盡量接近。

　　(4)成交價格是正常價格或可修正為正常價格

　　數量上3～10個為宜。

　　四、建立價格可比基礎

　　五、交易情況修正

　　1、 交易情況修正的內涵

　　如果可比實例的成交價格不是正常的，則應將其修正為正常的，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易情況修正。

　　2、 特殊交易情況(6種情況)

　　利害關系人之間的交易

　　急于出售或急于購買

　　雙方或一方缺乏對市場行情的了解

　　雙方或一方對交易房地產有偏好

　　交易方式特殊

　　交易稅費非正常負擔

　　3、 交易情況修正的方法

　　百分率法

　　可比實例的成交價格×交易情況修正系數=正常價格

　　差額法

　　可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格