中級房地產學習資料:成本法

　　(一)成本法的基本含義(重點)

　　成本法也是資產評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：

　　資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值

　　(二)成本法中的基本要素(重點)

　　就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。

　　1.資產的重置成本。簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

　　①復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、沒計、規格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。

　　2.資產的實體性貶值。資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起資產的價值損失。

　　3.資產的功能性貶值。資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。

　　4.資產的經濟性貶值。資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。