中級房地產學習資料:收益法中的基本公式

　　收益法實際上是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等。對于收益法具體運用，請大家參考考試用書的第55-57頁相關內容，如何進行計算要求掌握。

　　收益法的工作步驟及優缺點(重點)

　　1、收益法的工作步驟

　　(1)收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料；

　　(2)計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；

　　(3)預測資產未來預期收益，確定折現率或本金化率；

　　(4)將預期收益折現或本金化處理，確定被評估資產價值。

　　2、收益評估資產的優缺點

　　(1)能真實和較準確地反映企業本金化的價值；

　　(2)與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值，易為買賣雙方所接受。

　　3、采用收益法評估資產的缺點：

　　(1)預期收益額預測難度較大，易受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；

　　(2)在評估中使用范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。