中級房地產輔導：房地產價格策略

　　一、房地產價格策略的含義及內容

　　定價目標

　　定價原則

　　定價方法

　　總體定價策略

　　過程定價策略

　　價格調整策略

　　二、房地產定價目標和原則

　　(一)房地產定價和目標

　　以利潤為中心的定價目標

　　最大利潤目標

　　并非制定最高單價，也并非開發規模最大化，根據經濟學原理，應該是在邊際收益等于邊際成本時的價格與規模

　　預期投資收益率目標

　　預期投資收益率是投資所要達到的最低收益率，應包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率

　　市場占有率目標

　　市場占有率為一定時期內產品的銷售量或銷售收入占同一類產品銷售總量或銷售收入的比例，反映產品競爭力狀況

　　穩定價格目標

　　并非價格不變，而是避免隨意過大幅度地調整價格，適用于有一定知名度的品牌或項目

　　持續經營目標——特定期間的過渡性目標

　　(二)房地產定價原則

　　價格浮動原則

　　確定價格不是點而是范圍

　　當影響價格因素變動時價格必須作相應調整

　　反映市場供求原則

　　商品價格與市場供求相適應

　　價值規律原則

　　價格圍繞價值波動

　　三、房地產定價的基本方法

　　(一)成本導向定價法

　　成本加成定價法

　　計算公式：

　　單位價格=〔房地產單位總成本×(1 成本加成率)〕÷(1-銷售稅費率)

　　成本加成率

　　實質就是企業預期收益率，大小取決于

　　房地產企業的預期投資利潤

　　市場競爭狀況

　　商品的需求彈性

　　目標利潤定價法

　　計算公式

　　單位價格=〔(固定總成本 目標利潤額)÷預計銷售面積 單位變動成本〕÷(1-銷售費率)

　　利潤率的確定

　　房地產投資的風險情況

　　整個行業的平均利潤