中級房地產學習資料:房地產狀況調整

　　1、含義

　　將可比實例房地產狀況下的價格，調整為估價房地產狀況下的價格

　　調整內容(三內容)

　　區位狀況調整

　　權益狀況調整

　　土地使用年限，城市規劃限制條件(如容積率)等

　　實物狀況調整

　　2、思路

　　直接對比法(兩者直接比較)

　　將可比實例房地產的狀況與估價對象房地產的狀況直接進行比較

　　間接對比法(引入一個第三者-標準房地產)

　　設定一種標準房地產，將可比實例房地產與估價對象房地產的狀況分別與標準房地產相比，再進行間接比較

　　如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況好的，則應對可比實例的成交價格進行減價調整；反之，如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差的，則應對可比實例的成交價格進行加價調整。

　　具體思路：(1)確定對被估價房地產這類房地產的價格有影響的各種房地產自身因素。(2)判定被估價房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產與被估價房地產在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。(3)將可比實例房地產與被估計房地產之間的差異程度轉換為價格差異程度。即找出房地產狀況差異程度所造成的價格差異程度。(4)根據價格差異程度對可比實例的成交價格進行調整。

　　3、方法

　　百分率法

　　可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整系數=可比實例在被估價房地產狀況下的價格

　　差額法

　　可比實例在其房地產狀況下的價格±房地產狀況調整額=可比實例在被估價房地產狀況下的價格