中級房地產輔導資料：地租地價理論

　　一、地租和地價的概念

　　(一)地租的概念

　　狹義地租是指使用土地所獲得的超額報酬或收益；

　　廣義的地租是指超額的利潤、工資、利息及利用各種生產要素所獲得的超額報酬或收益。地租的本質是超額報酬或收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權所獲得的收入。是土地所有者憑借土地所有權不勞而獲的收入，是土地所有權借以實現的經濟形式。 ’

　　(二)地價的概念

　　地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前由于土地不得買賣，“買賣”(具體稱為出讓和轉讓)的是有一定使用期限的國有建設用地使用權，所以人們通常所講的地價，是出讓或者轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權或者土地使用權人轉讓國有建設用地使用權所獲得的收入，其本質是一次性收取的若干年的地租。

　　二、地租的產生和發展

　　最初出現的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。

　　封建制度時期，地租反映的是地主剝削農民(農奴)的生產關系。在人身依附和超經濟強制下，地租包含了直接生產者(佃農)的全部剩余生產物。封建地租在前期以實物地租為主后期出現了貨幣地租。

　　資本主義時期，地租以貨幣地租為主要形式，不再是占有直接生產者的全部剩余生產物，而僅是其中的超額利潤部分，平均利潤部分由產業資本家占有。

　　到了社會主義社會，盡管實行土地公有制，但仍然存在地租。這是由于地租產生的經濟條件還存在著，即仍然存在土地所有權的不同主體，以及土地所有權與土地使用權的分離。但社會主義地租與資本主義地租不同，它反映的是在國家、集體和個人三者根本利益一致的前提下，對土地收益的分配關系；同時，社會主義地租還是國家用于調節社會生產和分配的經濟杠桿。

　　(一)級差地租

　　級差地租是指不同土地或同—土地上由于土地肥力、相對位置及開發程度不同而形成的差別地租。

　　地租=市場價格—生產成本—平均利潤。

　　杜能在《孤立國》一書中，認為除土地肥力是決定地租支付能力的要素外，區位也是決定地租的重要因素。

　　馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租I和級差地租Ⅱ。

　　級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產生的不同級差生產力帶來的級差超額利潤的轉化形態。

　　級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續追加投資，每次投人資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態。

　　(二)絕對地租

　　不管租種什么土地都必須繳納的地租，就是絕對地租。絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得的地租。

　　三)壟斷地租

　　壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。比如，具有特殊風味的名酒就是用某些特別地塊出產的原料(包括水)釀制而成的。又如，我國某些地區出產的特殊干鮮果品，只能在一些地區種植。這些產品就可以按照不僅大大超過生產價格，而且也超過其價值的壟斷價格在市場上出售。這種壟斷價格產生的超額利潤，由于土地所有者擁有對這種具有特殊性質的土地的所有權，因而轉化為壟斷地租，落人土地所有者手中。