中級房地產輔導資料：集體建設用地使用制度

　　一、集體建設用地的使用范圍和原則

　　(一)集體建設用地的使用范圍

　　①興辦鄉鎮企業經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地。如鄉鎮辦企業使用屬于本鄉(鎮)集體所有的土地，村辦企業使用屬于本村集體所有的土地，個人辦企業使用所在農民集體組織的土地。②農村村民建設住宅經依法批準使用本集體所有的土地。城鎮居民使用農民集體土地，或農村村民建設住宅使用其他集體所有的土地是不允許的。③鄉 (鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地，包括農村道路、水利設施、學校，、通信、醫療衛生、敬老院、幼兒園、村委辦公室使用農民集體所有的土地。

　　(二)集體建設用地的使用原則

　　(1)維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益。 (鎮)村建設用地歸集體所有，任何單位和個人只有使用權，沒有所有權。嚴禁農民在自留地、自留山、承包地上私自建房、開礦、燒磚瓦、毀田取土和建墳等侵犯土地所有權的違法活動。同時也禁止任何單位和個人侵占、買賣和非法轉讓集體建設用地的活動。

　　(2)按規劃用地，節約用地，保護耕地。

　　(3)按計劃用地，不得突破計劃控制指標。

　　(4)依法辦理審批手續。

　　(5)如果涉及占用農用地的，必須依法辦理農用地轉用審批手續。

　　二、集體建設用地使用權的取得、收回、流轉和抵押

　　(一)集體建設用地使用權的取得和收回

　　(1)為鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的，經過批準，農村集體經濟組織可以收回集體建設用地使用權，但對土地使用權人造成損失的應當予以補償，原土地使用者及地上建筑物需要搬遷的，農村集體經濟組織應當給予負責搬遷。

　　(2)不按照批準的用途使用土地的。

　　(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。是指鄉鎮企業、公益事業、公共設施的所有者因某種原因被撤銷，或遷移到其他地方，不再需要使用或無法使用該土地的，可以由農民集體經濟組織收回土地使用權，重新安排使用，但不包括企業的破產和兼并等情形。

　　(二)集體建設用地使用權的流轉

　　農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓和出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

　　(三)集體建設用地使用權的抵押

　　鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。

　　未經國家征收，該廠房所占用的集體土地所有權性質不該因廠房的轉讓而改變。

　　三、農村宅基地及其管理

　　(一)農村宅基地的概念

　　農村宅基地：是指農村居民建設住宅所使用的集體土地。

　　村集體經濟組織或者農村村民委員會作為宅基地的經營管 理者，可以代表農村集體行使宅基地所有權。

　　(二)宅基地的“一戶一宅”原則

　　(三)農村宅基地使用權的取得和審批程序

　　集體經濟組織成員申請農村宅基地使用權應當符合下列條件之一：①居住擁擠，宅基地面積少于規定的限額標準的。②因結婚等原因，確需建新房分戶的。③原住宅影響村鎮規劃需要搬遷的。④經縣級以上人民政府批準回原籍落戶后，農村卻無住房的：包括批準回鄉定居的職工、離退休干部、復原退伍軍人、回鄉定居的華僑、港澳臺同胞等非農業人口。⑤縣級以上人民政府規定的其他條件。

　　但農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準。

　　例題：下列( )集體建設用地使用權可以收回。

　　A 不按照批準的用途使用土地的 B 因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的 C 企業的破產和兼并 D 企業改制的 E企業重組的

　　答案：AB

　　解析：企業的破產和兼并 、 企業改制、企業重組集體建設用地使用權不可以收回。