中級房地產(chǎn)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的概念及基本原理

　　利潤=銷售收入-總成本-稅金

　　盈虧平衡分析又稱損益平衡分析或量-本-利分析，是對項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模、成本和銷售收入進(jìn)行綜合分析的一種方法。

　　盈虧平衡分析的目的：是確定投資活動(dòng)的盈虧平衡點(diǎn)，使投資者能掌握企業(yè)或項(xiàng)目的盈虧界線，了解企業(yè)或項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小，并有針對性地制對策□線性盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產(chǎn)量呈線性關(guān)系(一次函數(shù))的盈虧平衡分析

　　曲形盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產(chǎn)量呈非線性關(guān)系的盈虧平衡分析

　　二、固定成本與變動(dòng)成本的分解

　　(一)概念

　　1.固定成本是指在一定范圍內(nèi)，不隨產(chǎn)量變化而變化的成本。

　　2.變動(dòng)成本是指在一定范圍內(nèi)，隨產(chǎn)量變化而呈現(xiàn)線性變化的成本

　　(二)分解方法

　　1.費(fèi)用分解法

　　2.高低點(diǎn)法-求出單位變動(dòng)成本

　　首先利用公式求出v

　　可變成本=單位變動(dòng)成本×產(chǎn)量

　　總固定成本=最高或最低時(shí)的總成本-對應(yīng)的可變成本

　　3.回歸分析法

　　三、線性盈虧平衡分析

　　(一)線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件

　　1.產(chǎn)量=銷售量 2.產(chǎn)量變化，單位變動(dòng)成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)。

　　3.產(chǎn)量變化，售價(jià)不變，銷售收入是銷售量的線性函數(shù)。4.總固定陳本保持不變。5.同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品。6.采用數(shù)據(jù)均為正常年份數(shù)據(jù)。

　　(二)盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算

　　1.圖解法

　　□橫軸為產(chǎn)量或銷售量，縱軸為收入或支出

　　□畫出固定成本線(一條平行于橫軸的線)和可變成本線(一條通過0點(diǎn)的斜線)

　　□將固定成本線與可變成本線合并為總成本線

　　□畫出銷售收入線

　　□銷售收入線與總成本線的交點(diǎn)即為盈虧平衡點(diǎn)，在橫軸上對應(yīng)的產(chǎn)量即為保本產(chǎn)量

　　□盈虧平衡點(diǎn)越低，盈利的機(jī)會(huì)越大，虧損風(fēng)險(xiǎn)越小

　　2.數(shù)學(xué)計(jì)算法

　　□盈虧平衡點(diǎn)為利潤為0時(shí)的產(chǎn)量或銷售量

　　F(x)=C(x) E(x)

　　Px=CF vx E(x)

　　盈虧平衡點(diǎn)即為E(x)=0時(shí)，求x或P.

　　□用產(chǎn)量或銷售量表示盈虧平衡點(diǎn)

　　□用銷售額表示盈虧平衡點(diǎn)

　　□用生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)

　　□經(jīng)營安全率(f)

　　(三)盈虧平衡的評價(jià)原則

　　盈虧平衡點(diǎn)越低越好。