中級房地產學習資料：感性分析

　　是通過分析，預測投資方案主要因素發生變化時對經濟評價指標的影響，從中找出敏感因素，并確定其敏感程度。

　　注意：敏感性因素對投資方案的影響是最大的。

　　敏感因素

　　是指當該因素的量值發生很小變化時，就會對評價指標產生很大影響的因素。

　　例如，凈現值對折現率i的敏感性，此時假設其它因素不變。

　　敏感性分析的步驟

　　1.確定影響因素

　　選對項目的影響大或是不確定程度大的因素，主要有投資額、建設周期、租售期、建筑面積、租金和售價、利率等

　　2.確定分析指標

　　有利潤、利潤率、凈現值、內部收益率、投資回收期等。

　　3.計算各不確定因素在可能的變動范圍內(可在盈虧平衡點左右)發生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動，建立起一一對應關系，用圖或表表示出來。

　　4.確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。

　　盈虧平衡點值與預測值的偏差率

　　盈虧平衡點值與預測值的偏差

　　是盈虧平衡點值減去預測值后的差值與預測值的比值(注意哪個是減數哪個是被減數)

　　比值越大，說明因素對評價指標的影響越小，抗風險能力越強

　　比值越小，說明影響越大，抗風險能力越差

　　【例題·單選題】某建設項目投資2000萬元，運營期為10年，投資后自第一年年末開始每年將有400萬元的凈收益，基準收益率為12%，則該項目年凈收益的盈虧平衡值與預測值(400萬元)的偏差率為( )。已知(P/A，12%，10)=5.650

　　A.11.5%

　　B.13.2%

　　C.-11.5%

　　D.-13.2%

　　【答案】C

　　【解析】先求出盈虧平衡點

　　凈收益為0時為盈虧平衡點

　　A(P/A，12%，10)=2000

　　A=2000/(P/A，12%，10)=2000/5.65=353.98

　　偏差率：(353.98-400)/400=-11.5%