中級房地產輔導資料：投資項目現金流量

　　一、出售型房地產開發項目的現金流量

　　對于一般的建設項目，其總投資為建設投資、建設期利息和流動資金。

　　出售型房地產開發項目的總投資基本上就等于其總成本費用。

　　(一)出售型房地產開發項目的現金流入

　　出售型房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入。

　　(二)出售型房地產開發項目的現金流出

　　出售型房地產開發項目的現金流出主要由土地取得成本、開發成本、開發費用和銷售稅費等部分構成。這些部分的主要組成內容如下：

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用權出讓金。 (2)城市基礎設施建設費。 (3)征地拆遷補償安置費。 (4)土地使用權取得稅費：包括取得土地使用權的契稅和手續費等。

　　2.開發成本

　　(1)勘察設計和前期工程費：包括可行性研究、工程勘察、規劃設計、施工場地“三通一平” 等費用。

　　(2)建筑安裝工程費：是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。

　　(3)基礎設施建設費：是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。

　　(4)公共配套設施建設費：主要包括不能有償轉讓的小區內的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

　　(5)開發期間稅費：是指房地產項目開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關部門

　　征收的費用。一般包括：市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發展基金、人防工程費等。

　　3.開發費用

　　(1)管理費用：是指房地產開發企業為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用，主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、城鎮土地使用稅、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費。

　　(2)銷售費用：是指房地產營銷中發生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。