中級房地產輔導資料：國有建設地使用權出讓方式和特征

　　(一)國有建設用地使用權出讓的方式和特征

　　1.國有建設用地使用權出讓的方式：招標、拍賣、掛牌和協議

　　《物權法》第一百三十七條規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。”

　　2.國有建設用地使用權出讓的特征

　　(1)建設用地使用權出讓是一種國家壟斷行為。建設用地使用權只有國家才能出讓。集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可有償出讓。

　　(2)建設用地使用權出讓是有一定使用年限的。

　　國務院按照土地的不同用途規定，分別如下：①居住用地70年；②工業用地50年；③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；④商業、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。

　　《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”

　　(3)建設用地使用權出讓是有償的。《物權法》第一百四十一條規定：“建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。”

　　(4)建設用地使用權可分別設立。《物權法》第一百三十六條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”

　　(5)建設用地使用權人享有的權利范圍是有限制的。礦產資源屬于國家所有，由國務院行使國家對礦產資源的所有權。地表或者地下的礦產資源的國家所有權，不因其所依附的土地的所有權或者使用權的不同而改變。

　　(二)國有建設用地使用權出讓金

　　國有建設用地使用權出讓金簡稱出讓金，是指國有建設用地使用權的受讓者，按照國有建設用地使用權出讓合同(以下簡稱“出讓合同”)約定的使用期限，一次性或分期提前支付的整個使用期間的地租，以及國有建設用地使用權出讓前國家對土地的開發成本和有關的征地拆遷補償安置等費用。

　　按照現行規定，土地使用者應當在簽訂出讓合同后60日內支付全部出讓金，逾期未全部支付的，出讓人有權解除合同，并可請求違約賠償；出讓人應當按照出讓合同約定，提供出讓的建設用地使用權，未按照出讓合同約定提供建設用地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。

　　(三)招標、拍賣和掛牌出讓方式及程序

　　1，招標、拍賣和掛牌出讓方式的一般規定

　　(1)出讓文件的編制。文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或成交確認書、出讓合同文本。

　　(2)出讓公告的發布。

　　(3)出讓公告的內容。①出讓人的名稱和地址；②出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用期限、規劃指標要求；③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；④索取招標、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點及方式；⑤招標、拍賣、掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；⑥確定中標人、競得人的標準和方法；⑦投標、競買保證金；⑧其他需要公告的事項。

　　(4)出讓底價的確定。標底或者底價不低于國家規定的最低價標準。集體決策確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金。

　　(5)資格審查。

　　2.受讓人的確定程序

　　(1)招標出讓的程序：①投標。投標人應在投標截止時間前將投標文件投入標箱。招標公告允許郵寄投標文件的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。投 標文件投入標箱后，不可撤回。投標人應對投標文件和有關書面承諾承擔責任。②開標。出 讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表 檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱點算投標文件。投標人少于3人的，出讓人應終止招標活動。投標人不少于3人的，應逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。③評標。由出讓人代表、有關專家組成評標小組進行評標，評標小組人數為5人以上的單數。④中標。招標人根據評標結果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應被確定為中標人。

　　(2)拍賣出讓的程序：①主持人點算競買人；②主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用期限、規劃指標要求、開工時間和竣工時間以及其他有關事項；③主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；④主持人報出起叫價；⑤競買人舉牌應價或者報價；⑥主持人確認該應價后繼續競價；⑦主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；⑧主持人宣布最高應價者為競得人。

　　競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。

　　(3)掛牌出讓的程序：①在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用期限、規劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日，掛牌時間可根據競買人競價情況調整增加幅度。②符合條件的競買人填寫報價單報價。③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格。④掛牌主持人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。⑤掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續競價。有競買人表示愿意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續競價的，按照下列規定確定是否成交：一是在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。三是在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

　　3.建設用地使用權的受讓

　　(1)成交確認書的簽訂。

　　(2)出讓合同的簽訂。

　　(3)出讓結果的公布。出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

　　(4)建設用地使用權證書的領取。受讓人依照出讓合同的約定付清全部建設用地使用權出讓金后，方可依法申請辦理土地登記，領取建設用地使用權證書。未按照出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放建設用地使用權證書。