中級房地產輔導資料：建設用地概述

　　一、建設用地的概念和分類

　　土地分為：農用地、建設用地和未利用地。

　　建設用地：是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。

　　建設用地分類：

　　(1)按建設用地所有權，分為國有建設用地和集體建設用地。國有建設用地是指國有土地中建造建筑物、構筑物的土地。集體建設用地是指集體土地中建造建筑物、構筑物的土地，包括農民宅基地、鄉鎮企業用地、鄉(鎮)村公共設施和公益事業用地等。

　　(2)按建設用地服務的產業類型，分為農業建設用地和非農業建設用地。

　　(3)按建設用地的來源，分為新增建設用地和存量建設設用地。

　　(4)按建設用地使用期限，分為永久性建設用地和臨時性建設用地。

　　(5)按建設項目生產規模或總投資額的大小，分為大型項目建設用地、中型項目建設用地和小型項目建設用地。

　　(6)按建設用地用途，分為工業建設用地、民用建設用地和軍事建設用地。工業建設用地是指用于進行工業項目或者為其配套的其他工程設施建設所需使用的土地。民用建設用地是指用于解決城鄉人民物質生活需要及其配套設施建設所需使用的土地。例如，城鄉居住區用地、文教區用地、公共設施及道路設施用地等。軍事建設用地是指用于國防和戰備要求進行各項軍事工程建設所需使用的土地。

　　二、建設用地的取得方式

　　我國土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種。根據使用權與所有權相對分離的原則，城鄉各類建設項目主要采取下列方式取得建設用地使用權：

　　(1)征收集體土地：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序，將集體所有的土地轉為國有土地的行為。經依法批準征收的集體土地，其所有權由集體所有轉變為國家所有，再依法劃撥或出讓給建設單位使用，用地單位只有使用權。

　　(2)劃撥國有建設用地使用權：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納征地拆遷補償、安置等費用后，將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。

　　(3)出讓國有建設用地使用權：是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　(4)國有土地租賃：是指國家將一定時期內的建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者定期向國家繳納租金的行為。

　　(5)國有建設用地使用權作價出資(人股)或授權經營。

　　(6)國有建設用地使用權轉讓：是指土地使用者將建設用地使用權再轉移的行為，是土地使用者之間國有建設用地使用權的轉移，包括出售、互換、贈與及其他轉移國有建設用地使用權的行為。

　　(7)集體建設用地使用權的轉移：是指因村鎮建設而使用農村集體經濟組織內部的土地，但不改變土地所有權性質的用地方式。

　　三、建設用地管理

　　(一)建設用地管理的概念和對象

　　建設用地管理是指國家為維護社會主義公有制，調整建設用地關系，合理組織建設用地利用而采取的行政、法律、經濟和工程技術相結合的綜合性措施。

　　建設用地管理的對象是指已利用的土地中除農用地以外的一切非農業生產用地，即廣義 的建設用地。

　　(二)建設用地管理的原則

　　①節約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率的原則；

　　②強調城鄉規劃、土地利用總體規劃對建設用地的控制作用的原則；

　　③實行建設用地有償使用的原則

　　④社會效益、經濟效益和生態效益相統一的原則。