中級房地產(chǎn)輔導(dǎo)資料:集體建設(shè)用地使用制度

　　一、集體建設(shè)用地的使用范圍和原則

　　(一)集體建設(shè)用地的使用范圍

　　①興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地。如鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)使用屬于本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有的土地，村辦企業(yè)使用屬于本村集體所有的土地，個人辦企業(yè)使用所在農(nóng)民集體組織的土地。②農(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體所有的土地。城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)民集體土地，或農(nóng)村村民建設(shè)住宅使用其他集體所有的土地是不允許的。③鄉(xiāng) (鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地，包括農(nóng)村道路、水利設(shè)施、學(xué)校，、通信、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委辦公室使用農(nóng)民集體所有的土地。

　　(二)集體建設(shè)用地的使用原則

　　(1)維護(hù)社會主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。 (鎮(zhèn))村建設(shè)用地歸集體所有，任何單位和個人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。嚴(yán)禁農(nóng)民在自留地、自留山、承包地上私自建房、開礦、燒磚瓦、毀田取土和建墳等侵犯土地所有權(quán)的違法活動。同時也禁止任何單位和個人侵占、買賣和非法轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地的活動。

　　(2)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地。

　　(3)按計劃用地，不得突破計劃控制指標(biāo)。

　　(4)依法辦理審批手續(xù)。

　　(5)如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　二、集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得、收回、流轉(zhuǎn)和抵押

　　(一)集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得和收回

　　(1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)過批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回集體建設(shè)用地使用權(quán)，但對土地使用權(quán)人造成損失的應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償，原土地使用者及地上建筑物需要搬遷的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)給予負(fù)責(zé)搬遷。

　　(2)不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的。

　　(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益事業(yè)、公共設(shè)施的所有者因某種原因被撤銷，或遷移到其他地方，不再需要使用或無法使用該土地的，可以由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)，重新安排使用，但不包括企業(yè)的破產(chǎn)和兼并等情形。

　　(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

　　(三)集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。

　　未經(jīng)國家征收，該廠房所占用的集體土地所有權(quán)性質(zhì)不該因廠房的轉(zhuǎn)讓而改變。

　　三、農(nóng)村宅基地及其管理

　　(一)農(nóng)村宅基地的概念

　　農(nóng)村宅基地：是指農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。

　　村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)村村民委員會作為宅基地的經(jīng)營管 理者，可以代表農(nóng)村集體行使宅基地所有權(quán)。

　　(二)宅基地的“一戶一宅”原則

　　(三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得和審批程序

　　集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：①居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的。②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的。③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。④經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的：包括批準(zhǔn)回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復(fù)原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等非農(nóng)業(yè)人口。⑤縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

　　但農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　例題：下列( )集體建設(shè)用地使用權(quán)可以收回。

　　A 不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的 B 因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的 C 企業(yè)的破產(chǎn)和兼并 D 企業(yè)改制的 E企業(yè)重組的

　　答案：AB

　　解析：企業(yè)的破產(chǎn)和兼并 、 企業(yè)改制、企業(yè)重組集體建設(shè)用地使用權(quán)不可以收回。