中級房地產輔導資料:出讓和轉讓及抵押的區別

　　建設用地使用權出租是一種特殊的土地產權經營方式，它與建設用地使用權出讓、轉讓、抵押是有區別的。

　　(一)出租與出讓的區別

　　建設用地使用權出讓是土地一級市場特有的一種經營方式，建設用地使用權出租則存在于二、三級土地市場。

　　建設用地使用權出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點。建設用地使用權出租的主體是通過出讓或轉讓方式獲得建設用地使用權的土地使用權人。

　　(二)出租與轉讓的區別

　　建設用地使用權轉讓是對一定期限內的建設用地使用權的買斷。在建設用地使用權轉讓之后，土地使用權人發生改變，原土地使用者享有的土地使用權滅失。而土地出租并不發生土地使用權人的改變，出租人的土地使用權并沒有消滅。

　　在建設用地使用權轉讓時，地上建筑物及附著物的所有權也一并發生轉移。而建設用地使用權出租時，僅僅是將地上建筑物及附著物的使用權出租給土地承租人，地上建筑物及附著物的所有權并不發生改變。

　　建設用地使用權出租是有償的，即建設用地使用權承租人必須向出租人支付租金，建設用地使用權的轉讓可以是有償的(建設用地使用權的出售和交換)，也可以是無償的(建設用地使用權的贈與、繼承)。

　　(三)出租與抵押的區別

　　建設用地使用權抵押時，土地使用者是以不轉移占有的方式將其土地使用權抵押給他人。

　　在抵押期間，土地使用者仍然占有土地并可以使用土地。而建設用地使用權出租時，建設用地使用權必須轉移土地的占有權，也就是說，在租賃合同期限內，由承租人占有并使用土地。

　　建設用地使用權的出租是一種獨立的主合同行為，不依附于其他合同行為。而建設用地 使用權抵押是一種從合同行為，不能獨立存在，它只是為主合同行為提供擔保。

　　在建設用地使用權出租結束后，承租人必須返還土地。而對于建設用地使用權抵押，在合同結束時，如果抵押人按時還清債務，抵押合同結束，抵押人仍擁有建設用地使用權；如果抵押人不能按時還清債務，抵押權人可以行駛抵押權，將土地進行拍賣，并將所得價款用于償還債務。

　　例題1：當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租入均負有除去或防止義務，叫( )。

　　A 出租方義務 B 妨害除去義務 C 承租方義務 D 雙方義務

　　答案：B

　　解析：妨害除去義務。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負有除去或防止義務。

　　例題2：建設用地使用權租賃合同的標的是( )

　　A 建設用地使用權B 建設用地所有權C 房屋使用權 D房屋所有權

　　答案：A

　　解析：建設用地使用權租賃合同的標的是建設用地使用權。