中級房地產輔導資料:國有建設用地抵押設定、程序

　　國有建設用地使用權抵押

　　一、國有建設用地使用權抵押權的設定

　　(一)可以設定抵押權的建設用地使用權

　　(1)通過有償出讓、轉讓方式取得的建設用地使用權可以抵押。

　　(2)通過行政劃撥方式取得的建設用地使用權，在補簽了出讓合同、補交土地使用權出讓金、領取國有土地使用證后，可以抵押。

　　(二)屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押

　　①權屬有爭議的土地；②用于教育、醫療、市政等公共福利的建設用地使用權；③已依法列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物及其建設用地使用權；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產；⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；⑥依法不得抵押的其他房地產。

　　(三)設定建設用地使用權抵押權應注意的問題

　　(1)同一宗建設用地使用權設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告訴抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。建設用地使用權抵押后，若該抵押標的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但擔保債權不得超出余額部分。

　　(2)兩宗以上建設用地使用權設定同一抵押權時，視為同一抵押標的物。在抵押關系存續期間，抵押建設用地使用權的擔保作用不可分割。但抵押當事人另有約定的除外。

　　(3)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(4)以共有房地產抵押，必須經由其他共有人書面同意。

　　(5)已出租的建設用地使用權抵押時，應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

　　(6)設定建設用地使用權抵押時，抵押當事人可以協商議定抵押建設用地使用權的價值，也可以委托房地產價格評估機構進行評估。

　　(7)抵押權人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權投保，保險費由抵押人承擔，在抵押期間，抵押權人應當為保險受償的第一受償人。

　　(8)有經營期限的企業以其所有的房地產作抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限，以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過出讓合同規定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

　　(9)正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

　　二、國有建設用地使用權抵押的程序

　　(1)簽訂抵押合同。 (2)公證。 (3)抵押登記。 (4)注銷登記。