中級房地產輔導資料:國有建設地使用權出讓方式和特征

　　1.國有建設用地使用權出讓的方式：招標、拍賣、掛牌和協議

　　《物權法》第一百三十七條規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。”

　　2.國有建設用地使用權出讓的特征

　　(1)建設用地使用權出讓是一種國家壟斷行為。建設用地使用權只有國家才能出讓。集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可有償出讓。

　　(2)建設用地使用權出讓是有一定使用年限的。

　　國務院按照土地的不同用途規定，分別如下：①居住用地70年；②工業用地50年；③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；④商業、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。

　　《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”

　　(3)建設用地使用權出讓是有償的。《物權法》第一百四十一條規定：“建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。”

　　(4)建設用地使用權可分別設立。《物權法》第一百三十六條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”

　　(5)建設用地使用權人享有的權利范圍是有限制的。礦產資源屬于國家所有，由國務院行使國家對礦產資源的所有權。地表或者地下的礦產資源的國家所有權，不因其所依附的土地的所有權或者使用權的不同而改變。

　　(二)國有建設用地使用權出讓金

　　國有建設用地使用權出讓金簡稱出讓金，是指國有建設用地使用權的受讓者，按照國有建設用地使用權出讓合同(以下簡稱“出讓合同”)約定的使用期限，一次性或分期提前支付的整個使用期間的地租，以及國有建設用地使用權出讓前國家對土地的開發成本和有關的征地拆遷補償安置等費用。

　　按照現行規定，土地使用者應當在簽訂出讓合同后60日內支付全部出讓金，逾期未全部支付的，出讓人有權解除合同，并可請求違約賠償；出讓人應當按照出讓合同約定，提供出讓的建設用地使用權，未按照出讓合同約定提供建設用地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。