中級經濟基礎輔導:業主的建筑物區分所有權

　　業主的建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑物區分所有權是由專有權和共有權兩方面構成的，因此權利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分。專有部分主要是指根據建筑物的結構和功能而分割出來的具有獨立建筑構造和獨立使用功能的部分。專有部分是通過一定方式而對建筑物加以區分而分割出來的可以由特定主體獨立使用的部分房屋。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建筑部分。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設施等，它們都是區分所有權的客體。

　　由于專有部分是在將建筑物分割為各個不同部分的基礎上形成的，專有部分是各個區分所有人所單獨享有的所有權的客體，這種單獨所有權在進行登記以后，具有與普通的單獨所有權相同的法律效力，權利人可以行使完全的占有、使用收益和處分的權利。由于這種專有部分和共有部分的一體性，《物權法》規定，業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　共有部分是區分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，其范圍主要包括建筑物的基本構造部分(如支柱、屋頂、外墻或地下室等)，建筑物的共用部分及附屬物(如樓梯、消防設備、走廊、水塔、自來水管等)。共有人對共有部分享有的權利包括兩個層次，一是共有權，二是共同管理權。建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑物區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。業主不僅對這些共有部分享有共有的權利，還享有共同管理的權利，有權對共有部分與共用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時對共有部分也負有相應的義務。業主不得以放棄權利為由不履行義務。業主對共有部分享有的共有和共同管理的權利隨著業主對專有部分所有權的轉讓而一并轉讓。