中級房地產輔導：房地產估價的成本法
一、成本法概述
概念：求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。(積算價格)
理論依據
生產費用理論-商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定
適用對象
特別適用于既無收益又很少發生交易的房地產的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公益房地產等。也適用于市場狹小或不完善，無法運用市場法估價的房地產。
步驟
(1) 搜集有關房地產開發的成本、稅費、利潤等資料
(2) 估算重新購建價格
(3) 估算折舊
(4) 求取積算價格
二、成本法的公式(四大類)
成本法基本公式
積算價格=重新構建價格-折舊
新建房地產公式
新開發的房地產價值=土地取得成本 土地開發成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 開發利潤
新建建筑物價值=建筑物建造成本 管理費用 銷售費用 投資利息 銷售稅費 開發利潤
新開發土地公式
新開發土地價值=取得待開發土地的成本 土地開發成本 管理費用 銷售費用 投資利息 銷售稅費 開發利潤
舊房地產公式
舊房地產價值=土地重新購建價格﹢建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊
舊建筑物的價值=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊
三、重新購建價格的求取
1、重新購建價格的概念
重新購建成本是指假設在估價時點重新取得全新狀況的被估價房地產所必要的支出，或重新開發建設全新狀況的被估價房地產所必要的支出及應獲得的正常利潤。
2、三大要點
重新購建價格是在估價時點的價格
重新購建價格是客觀價格，不是個別企業或個人的實際耗費，而是社會的一般的公平耗費
建筑物重新購建價格應是全新狀況下的價格，未扣除折舊。土地重新購建價格應是估價時點狀況下的價格
3、 兩大求取路徑
整體法(房地結合)
將土地和建筑物視為一個整體，模擬開發過程，在房地產價格構成的基礎上，采用成本法求取
獨立法(房地分離)
將土地與房屋視為相對獨立的部分，分別求取重新購置價格并相加
求取土地的重新購建價格，通常是假設土地上的建筑物不存在，采用市場法、基準地價修正法、成本法等估價方法求取其價格
求取建筑物的重新購建價格，是假設建筑物所在的土地已經取得，其它狀況不變的情況下，在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費用及稅金和正常利潤
4、 種類
重置價格
是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與被估價建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。
重建價格
是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與被估價建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。形象地稱為“復制”，用于有特殊保護價值的建筑物的估價
材料用舊，價格用新，完全復制