中級(jí)房地產(chǎn)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)估價(jià)的收益法

　　一、收益法概述

　　概念：是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(收益價(jià)格)

　　實(shí)質(zhì)：

　　資金時(shí)間價(jià)值換算中的年值換算為現(xiàn)值(A～P)、終值折算為現(xiàn)值(F～P)

　　適用對(duì)象是有收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素(收益法的角度)

　　未來凈收益的大小

　　獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

　　獲得凈收益的可靠性

　　步驟

　　(1) 搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料

　　(2) 預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)的未來凈收益

　　(3) 求取報(bào)酬率

　　(4) 選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格

　　二、 收益法的公式

　　(一) 最一般的公式

　　實(shí)質(zhì)

　　F～P并求代數(shù)和

　　(二)收益年限有限年且其他因素不變的公式

　　實(shí)質(zhì)

　　前提條件：(1)凈收益每年不變?yōu)锳;(2)報(bào)酬率不等于零為Y(當(dāng)?shù)扔诹銜r(shí)，V=A×n)；(3)收益年限為有限年n.

　　公式的用途：

　　(1)直接計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格

　　(2)不同年限價(jià)格之間的換算

　　(3)比較不同年限價(jià)格的高低

　　(4)用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

　　1、直接計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格

　　2、不同年限價(jià)格之間的換算

　　已知V無窮，求V50、V70

　　V70=V無窮×K70

　　V50=V無窮×K50

　　已知V50，求V無窮，V40

　　V無窮=V50/K50

　　V40=V50×K40/K50

　　3、 比較不同年限價(jià)格的高低

　　(三)收益年限無限年且其他因素不變的公式(永續(xù)年值A(chǔ)～P)

　　實(shí)質(zhì)

　　A～P，且永續(xù)年值 n～無窮

　　公式

　　P=A/i V=a/r