(四)凈收益在未來的前若干年有變化的公式

　　條件

　　凈收益在未來的前t(含t)年有變化，在t年以后無變化為A

　　收益年限N為無限

　　報酬率大于零

　　(五)預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式

　　三 、凈收益的求取

　　1、 凈收益的求取方法分類

　　基于租賃收入測算凈收益-投資法

　　基于營業收入測算凈收益-利潤法

　　租賃收益優先原則

　　對于既有租賃收入又有營業收入的實例，優先通過租賃收入求取收益來估價。

　　2、基于租賃收入測算凈收益

　　凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失 其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用

　　潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入

　　其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機、投幣電話等收入

　　運營費用：維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其它資本或經營的收益

　　有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失

　　運營費用與會計上的成本費用的不同之處在于，運營費用不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅(四項)

　　運營費用率=運營費用/有效毛收入

　　3、 基于經營收入測算凈收益

　　基于經營收入的測算與基于租賃收入測算的區別

　　潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入

　　要扣除歸屬于其他資本或經營的收益

　　四、報酬率的求取

　　1、報酬率的實質

　　投資回收與投資回報的區別

　　投資回收-所投入資本的回收，是保本

　　投資回報-投入資本回收后所獲得的額外資金，及報酬或利潤

　　報酬率的實質是=投資回報/所投入的資本

　　報酬率與風險成正相關

　　2、報酬率的求取方法

　　累加法

　　報酬率=無風險報酬率 投資風險補償率 管理負擔補償 缺乏流動性補償-投資帶來的優惠率

　　市場提取法

　　搜集同一市場上三宗以上類似房地產的凈收益與價格資料求取報酬率

　　無限年期r=a/v

　　有限年期-用試算法