中級房地產輔導：房地產估價的假設開發法

　　一、假設開發法概述

　　概念：是求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。是成本法的倒算法。

　　未完成的房地產的價值取決于它完成后的房地產價值與未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。

　　適用范圍：適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產估價，如待開發的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。

　　步驟：

　　(1) 調查了解待開發房地產的狀況

　　(2) 選擇最佳的開發利用方式；

　　(3) 估算開發經營期；

　　(4) 預測開發完成后的房地產價值；

　　(5) 預測開發所必要的支出及應獲得的正常利潤

　　(6) 進行具體計算，求出待開發房地產的價值

　　【例題·單選題】【2005年真題】評估一片區位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用( )。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.投資法

　　D.假設開發法

　　【答案】D

　　【解析】具有開發或再開發潛力的項目

　　二、 公式(六公式)

　　基本公式：

　　待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產的稅費

　　求生地價值公式：

　　生地價值=開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得生地的稅費

　　求毛地價值公式：

　　毛地價值=開發完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得毛地的稅費

　　求熟地價值公式：

　　熟地價值=開發完成后的熟地價值-由毛地開發成熟地的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發利潤-取得毛地的稅費