中級房地產(chǎn)學(xué)習(xí)資料：交易情況修正
1、 交易情況修正的內(nèi)涵
如果可比實例的成交價格不是正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易情況修正。
2、 特殊交易情況(6種情況)
利害關(guān)系人之間的交易
急于出售或急于購買
雙方或一方缺乏對市場行情的了解
雙方或一方對交易房地產(chǎn)有偏好
交易方式特殊
交易稅費非正常負(fù)擔(dān)
3、 交易情況修正的方法
百分率法
可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格
差額法
可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格
4、稅費的非正常負(fù)擔(dān)
正常價格=賣方實際得到的價格 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費
應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費=正常價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率
正常價格=買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費
應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費=正常價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率
解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的
【例題1·單選題】【2007年真題】某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元/平方米，買賣雙方應(yīng)繳納的交易稅費共計為成交價格的10% ，交易稅費均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場價格( )。
A.高于3000元/平方米
B.低于3000元/平方米
C.為2700元/平方米
D.為3300元/平方米
【答案】A
【解析】
交易稅費由買方繳納，意味著3000元/平方米是賣方的實得，正常價格=賣方實際得到的價格 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費，所以本題中平常價格一定比3000元高
【例題2·單選題】【2006年真題】在房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的6%和2%。某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元/平方米，應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元/平方米。
A.2830.19 B.2941.18
C.3061.22 D.3191.49
【答案】D
【解析】首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買方實際支付的還是賣方實際得到的。3000元中，買方還要支付稅費，所以他實得支出的比這個多，因此3000元是賣方實際得到的。
正常價格=賣方實際得到的價格 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費
設(shè)正常價格為X，則列方程為：X=3000 6%X X=3191.49
【例題3·單選題】【2005年真題】某套二手住房買賣，買方付給賣方1500元/平方米，該價格含應(yīng)由買方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價格為( )元/平方米。
A.1455.00 B.1456.31
C.1545.00 D.1546.39
【答案】B
【解析】由于賣方還得代買方納稅，所以1500為買方實際支付的價格
正常價格=買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費
設(shè)正常價格為X，則列方程為：X=1500-3%X X=1456.31