中級房地產(chǎn)學(xué)習(xí)資料：比較定價(jià)法

　　估價(jià)方法中的市場比較法

　　與競爭導(dǎo)向法的區(qū)別

　　競爭導(dǎo)向法根據(jù)競爭者的價(jià)格確定自身價(jià)格

　　比較定價(jià)法根據(jù)可比房地產(chǎn)的價(jià)格確定自身價(jià)格

　　基本思路

　　采用市場比較法原理確定項(xiàng)目的均價(jià)

　　根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)部的差異確定分幢、分期價(jià)格

　　確定各幢號樓層和朝向差價(jià)

　　確定各層、各戶的價(jià)格

　　【例題1·單選題】【2006年真題】以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價(jià)方法是()。

　　A.成本加成定價(jià)法

　　B.競爭價(jià)格定價(jià)法

　　C.顧客感受定價(jià)法

　　D.價(jià)值效用定價(jià)法

　　【答案】C

　　【例題2·案例分析題】【2007年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價(jià)格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經(jīng)測算，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元(不含土地成本)，銷售稅費(fèi)率為10%。在具體實(shí)施項(xiàng)目前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)建沒和營銷活動(dòng)，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同。

　　根據(jù)題意回答下列問題

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)研包括()等內(nèi)容。

　　A.項(xiàng)目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格

　　B.房地產(chǎn)商品需求價(jià)格彈性

　　C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)

　　D.房地產(chǎn)市場供求狀況的變化趨勢

　　【答案】ABD

　　項(xiàng)目若采用成本加成定價(jià)法定價(jià)，企業(yè)預(yù)期成本利潤率為25% ，則項(xiàng)目的最低售價(jià)不得低于( )元/平方米。

　　A.4000 B.4400 C.4444 D.4600

　　【答案】C

　　【解析】單位價(jià)格=〔房地產(chǎn)單位總成本×(1 成本加成率)〕÷(1-銷售稅費(fèi)率)

　　必須先換算出樓面地價(jià)，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=2100/3=700

　　單位價(jià)格=(700 2500) ×(1 25%) ÷(1-10%)=4444

　　該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有()等特點(diǎn)。

　　A.委托方協(xié)調(diào)工作量大

　　B.誰先代理成功誰取得傭金

　　C.傭金結(jié)算簡單

　　D.代理成本低

　　【答案】AB

　　【解析】分別與這 5 家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同，屬于共同代理

　　該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)有()。

　　A.法定代表人經(jīng)歷

　　B.營銷經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績

　　C.營銷網(wǎng)絡(luò)

　　D.代理費(fèi)用

　　【答案】BCD

　　【例題3·單選題】【2006年考題】在房地產(chǎn)市場競爭較為激烈時(shí)，適宜采用()定價(jià)。

　　A.成本加成定價(jià)法

　　B.顧客感受定價(jià)法

　　C.競爭價(jià)格定價(jià)法

　　D.舊房定價(jià)法

　　【答案】C