中級房地產輔導資料：房地產市場預測

　　二、房地產市場預測

　　首先宏觀環境預測，其次行業預測，第三企業銷售預測。宏觀環境預測包括通貨膨脹、失業、利率、消費開支、投資、凈出口額等，最終是對國民生產總值的預測，再應用它并結合其他環境指標來預測行業銷售情況。最后，通過假定本企業的市場份額，從而得到企業的銷售預測。

　　房地產市場預測是一種信息變換系統，這一市場預測系統中，輸入的是市場調查所取得的歷史和現時資料，輸出的則是預測信息。

　　(一)房地產市場預測的種類

　　按預測時間的長短，分為短期預測、中期預測和長期預測；

　　按預測對象的范圍，分為宏觀市場預測和微觀市場預測；

　　按預測方法的性質，可分為定性預測和定量預測。

　　1.短期預測、中期預測和長期預測

　　短期預測是指房地產企業安排年度內市場營銷計劃的預測。主要用于制定月計劃、季度計劃、年度計劃，為日常的市場營銷工作服務。

　　中期預測是指企業對1—5年內的房地產市場變化及其發展趨勢的預測，是企業制定發展規劃的依據。

　　2.宏觀市場預測和微觀市場預測

　　宏觀市場預測是對整個市場的預測分析。例如，房地產市場的供求變化及與之相聯系的各種因素，如人口結構變化，經濟發展速度，以及對影響房地產市場的其他政治、法律因素的預測。宏觀市場預測對企業確定發展方向和制定發展規劃有指導作用。

　　微觀市場預測是指房地產企業營銷活動范圍內進行的市場預測，如對房地產企業項目的市場份額、價格變化等的預測。微觀市場預測是企業制定生產經營決策，編制計劃的依據。

　　3.定性預測和定量預測

　　定性預測又稱判斷預測，是預測者根據自己掌握的實際情況、實踐經驗和邏輯推理能力，對房地產市場的發展趨勢作出的推測和判斷。例如，今后幾年房地產市場供求關系是供大于求還是供不應求等。定性預測需要的數據少，比較簡單易行。在應用定性預測方法進行房地產市場預測時，主要是憑借個人特別是專家的知識、經驗和分析能力。這種方法主要適用于缺乏信息資料，或影響因素復雜又難以分清主次，或對主要影響因素難以進行定量分析的情況。

　　定性預測方法有特爾菲法、意見集中法、類推法等。

　　定量預測是在了解歷史資料和統計數據的基礎上，運用統計方法和數學模型，對市場發展趨勢進行數量分析的預測方法。定量預測與統計資料、統計方法密切相關，也稱統計預測，主要包括時間序列預測和因果關系預測。時間序列預測是依據預測對象隨時間的變化規律建立模型，主要包括移動平均法、指數平滑法、季節變動預測法等。因果關系預測是依據預測對象及其影響因素間的因果關系建立模型，主要包括回歸分析、經濟計量模型、投入產出模型等。

　　(二)房地產市場預測的方法

　　1.市場預測定性分析

　　(1)購買者意圖調查法

　　購買者意圖調查法是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數量來進行分析的方法。